家を売るなら流れを把握し売却シナリオを考えないと失敗する

家を売る理由って何?」でも言ったように、売却する理由は様々ですが、これから家を売るなら、売却理由によっては、どのように売っていくべきなのかを考える必要があります。売却を完了するまでに時間がなかったり、売却価格によってはローンの支払いで売れないなど、それぞれ売主の状況によって売り方は異なってきます。また売る家がマンションなのか、一戸建てなのか?によっても売却方法は異なってくると考えられます。

その為、どのように売っていくのか?が本当に重要なんです。

家を売りたい!あなたは売却成功までのシナリオを描けていますか?

家を売りたい!と考えた時に多くの場合は不動産屋と媒介契約を結び仲介を依頼する事になり、通常は依頼した不動産会社にお任せしながら販売していきますが、不動産業者選びで失敗してしまうと、売主の考えと汲んで動いてくれず、結果的に売れない状況になる事もあります。

そこで重要なのがシナリオです。

シナリオを作るために売却の流れを把握しておく

まずはシナリオを考える前に、家を売る流れを知っておく必要があります。

簡単に説明すると、「査定」→「不動産業者選び」→「媒介契約」→「売り出し開始」→「内覧」→「売買契約」→「引渡し」と言った流れで家の売却は進んでいきます。売れるまでには早くて1ヶ月くらいかかりますので、最低でも3ヶ月~6ヶ月くらい売却期間を考えておいた方が良いでしょう。

大体は上述した流れで売却活動をしていくことになりますが、始める前に必ず確認しておくべきチェック項目があります。下記は家を売る事を決めた時に必ず確認しておかなければいけない項目です。

  1. ①自分の家はいくらで売れるのか
  2. ②いつまで売らなければいけないのか
  3. ③住みながら売るのか?
  4. ④売ってもいい最低額を決める

①自分の家はいくらで売れるのか

「自分の家がいくらで売れるのか?」は一番はじめに確認しておくべき項目です。この価格がわからないと、売るのか売らないのか?またローン返済などの関係もあり、査定額がわからないと、もし売れたとしても、売却額だけで一括返済できず売れない可能性もあります。その為、必ず、不動産会社に査定見積もりの依頼をして「自分の不動産がいくらなのか」を確認しておきましょう。

また、1社だけの査定では本当にその査定見積もり額が正しいのか判断がつかないので、数社に査定依頼するか、不動産一括査定サイトを利用するなどして、複数の会社から査定見積もりを集めて比較する事が重要です。

②いつまで売らなければいけないのか

売主の状況によっては、「急ぎで売らないといけない」「1ヶ月で」など期限が限られ、売却までの期間がそれほど取れない場合があります。こういった状況下では、業者に買い取りしてもらうか?通常の仲介で売るかなど期間によって選択しないといけませんし、売却期間をなるべく多く確保するために、早急に行動に移す事を考えなければいけません。

いつまでに売らなければいけないのか?については仲介をお願いする不動産業者にも大きく関係し、販促活動の方法、進め方なども相談する必要があります。もっと言うと、早く売れる術を知っている不動産業者を選ぶ必要があります。

③住みながら売るのか?

よく、住みながら売却するのか?引越して売った方がいいのか?と悩む方がいるのですが、住みながらの場合は、もちろん内覧で室内を見られるので、すっきりとキレイに掃除し見栄え良くする必要があります。どのような生活をしているかが見えるので内覧者からすると安心できたりする効果があります。

逆に引越して売却する場合は、家具など、生活感があるものがすべ室内に無い状態ですので、内覧者にとっては、自分達が住んだ時のイメージをしやすいメリットがありますが、売買が成立し引き渡すまでの仮住まいが必要ですので、賃料がかかるデメリットがあります。

住みながら売却をすすめて、もし売れなかったら思い切って仮住まいにするなど、予め決めておいた方が良いでしょう。

④売ってもいい最低額を決める

査定依頼して大体の相場感を掴んだ上で、売ってもいいと思える最低額を決めておきましょう。もっと高く買ってくれる買主が現れると考え、長期に渡って売却する事もできますが、長く待てば売れるという保証もないので、最低額を決めておくことで妥協はするものの納得できる価格での売却になると思います。

買い手となる人との出会いですので、運もありますが、想定の範囲内であれば売る!と決めておかないと、購入してくれたはずの買主を逃すことにもなりますし、期間も長くかかってしまい売りにくくなってしまう事があります。

上記4つの項目をチェックした上で売買契約成立までのシナリオを作る

上述した通り、家を売る流れは、

「査定」→「不動産業者選び」→「媒介契約」→「売り出し開始」→「内覧」→「売買契約」→「引渡し」

と言った具合に進みます。

納得できる売却をする為には、「価格面」「期間」「物件の良さを知らせる」「業者の販促活動」等が必要です。売主の状況によって、何を優先するのかが異なりますが、価格を優先するなら、査定して相場を把握した上で高く売れる戦略やノウハウを持っている業者に仲介依頼して売却した方が良いでしょうし、期間が決まっているなら、そのような事案をこなした経験が多い業者であったり、その物件の売却に適した業者を選ぶ必要があります。

もしも、売主の状況を無視した売却までのシナリオで進めてしまうと、

  1. ・思っていたよりも低い価格で売却する事になった。
  2. ・時間がなくなり、買主の要望通り値下げするしかなかった
  3. ・売却額だけでローン完済できずに、思っていたよりも自己資金が必要になった

など、家の売却で失敗、後悔が残ってしまいます。

流れ、自分の状況に沿ったシナリオを時間をかけて考える必要はありませんが、最低限、上記の4つのチェック項目を押さえた上で売却までのシナリオを考えた上で、不動産業者と相談して売却活動を進めましょう。

少なくとも、考えずに業者にお任せするよりも、失敗する確率は格段に減ると思います。